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    央行2020年給房貸族出了選擇題,機會僅一次,影響月供變化

    中新網客戶端北京12月29日電(記者 李金磊)房貸族們注意了,央行28日發布了一項重磅政策,事關你以后每月還要的房子月供的變化。

    先來看政策核心內容——

    自2020年3月1日起,金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩余期限內固定不變;也可轉換為固定利率。

    說到這里,可能很多人會問,課代表能不能解釋一下這是什么意思?會影響誰?以后每月房貸到底是升是降?

    影響誰?

    此次政策是針對存量浮動利率貸款,也就是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。

    通俗來說,就是2020年前購房、商業貸款參考貸款基準利率定價(非LPR)的人,需要注意這項新政。使用公積金貸款的購房者不受影響。

    有何影響?

    簡而言之,央行其實給房貸族出了一道選擇題——選固定利率還是“LPR+加點”利率?

    選擇一,選擇固定利率。按照規定,商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等于原合同最近的執行利率水平。也就是說,選擇固定利率后,就是維持當前利率水平不變,不受LPR利率變化影響。

    選擇二,選擇“LPR+加點”利率。LPR是貸款市場報價利率,是央行今年新推出的機制,LPR每月公布一次,可升可降。也就是說,選擇“LPR+加點”利率,你以后的房貸利率也是可升可降的,月供也是可能變多或變少的。

    更重要的是,借款人只有一次選擇權,轉換之后不能再次轉換。于是關鍵的問題來了。

    到底選哪個劃算呢?

    聽聽專家怎么說——

    諸葛找房副總裁苑承建表示,對于用戶來說,固定利率長期確定,但無法享受利率下行的紅利,但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。而LPR為定價基準加點的方式對用戶來說是隨行就市,可以享受利率下行帶來的還款金額降低,但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。

    就當前利率市場環境來說,LPR大概率還要下行,選擇LPR為定價基準加點的方案可能是更加穩妥且主流的方案。”苑承建說。

    中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組長鄒琳華說,現在改為錨定LPR,而LPR從長期看有走低的趨勢,所以存量房貸利率也開啟了長期下調的通道,有利于降低住房負擔,還貸壓力有望減輕。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說,此次調整主要是調整利率計算方式,即從“央行基準利率*(1+浮動比例)”調整為(LPR基礎利率+基點)。后續利率有下調的空間,按揭貸款者不必擔心類似月供增加的負擔,也不必提前還貸。

    如何轉換?加點如何確定?

    按照規定,定價基準轉換為LPR的,LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定,確定后在合同剩余期限內不再調整;加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值),在合同剩余期限內固定不變;轉換時點利率水平保持不變;借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日,重定價周期最短為一年。

    舉個例子,若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。

    如果你選擇固定利率,那么以后你的房貸利率會是5.39%。

    如果你選擇““LPR+加點””利率,借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那么加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。也就是2020年月供水平其實不變。

    在此后的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此類推。如果2020年12月發布的5年期以上LPR下降了,那么你的月供也會減少。

    何時轉換?

    按照要求,轉換工作自2020年3月1日開始,原則上應于2020年8月31日前完成。

    央行要求,自公告發布之日起,銀行應盡快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃,包括系統配套、人員培訓等,同時通過多種渠道(包括官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等)告知客戶,在雙方協商一致的前提下,盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。

    2020年月供不變,影響從2021年開始

    按照要求,為貫徹落實房地產市場調控要求,存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

    嚴躍進表示,2020年第一次調整的時候,實際算出來的利率是不會變的,購房者不必擔心月供額的變動。

    苑承建表示,轉換時間是從2020年3月1日至8月31日,但實際的執行時間是從2021年開始,也就是說,2020年用戶實際執行的房貸還是按照2019年的房貸執行,按照當前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降,用戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。

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